Главная / Спрашивайте-отвечаем по вопросам ЖКХ
09.04.2014
Долевое участие, исполь зование земельного участка

Вопрос 1: Каким документом подтверждается размер доли в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме?
Ответ:В соответствии с п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 (далее - Правила), свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме не выдаются.
Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости.
Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме указывается в виде правильной простой дроби (п. 39 Правил).
 
Вопрос 2: Предусмотрены ли ограничения для собственника помещения в МКД распоряжаться долей в праве на общее имущество собственников помещений в МКД?
Ответ:В соответствии с ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Ограничение для собственника помещения в многоквартирном доме, связанное с невозможностью отчуждения своей доли в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, также закреплено ч. 2 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
Вопрос 3: Как определить размер доли в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД?
Ответ:В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Согласно п.1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Исходя из п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Для того, чтобы определить размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо площадь помещения, принадлежащего собственнику помещения, разделить на площадь всех помещений в многоквартирном доме.
При этом площадь общего имущества в многоквартирном доме не учитывается.
 
 
Вопрос 4: Как может быть использован земельный участок под МКД?
Ответ:Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, относится к общему имуществу собственников помещений в МКД и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Земельным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2. ст. 36 ЖК РФ).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут также быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4. ст. 36 ЖК РФ), а земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть также обременен правом ограниченного пользования другими лицами (ч. 5 ст. 36 ЖК РФ).
Из смысла положений данных статей следует, что земельный участок под МКД по решению собственников, принятому на общем собрании таких собственников, может быть использован следующим образом:
- введено право ограниченного пользования (сервитут);
- сдан в аренду другим лицам (или одному из собственников помещений в МКД), например, для размещения на нем рекламной или иной конструкции;
- сдан в аренду одному из собственников (чаще всего собственнику помещения на 1-ом этаже) для осуществления пристройки к данному МКД.
В соответствии с ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственники не вправе только отчуждать (продавать, дарить) земельный участок под МКД, равно как и любое другое общее имущество МКД, потому что оно принадлежит им на праве общей долевой собственности, из которой доли в натуре не могут выделяться и продаваться отдельно от помещения.
 
Вопрос 5: Каков порядок принятия решения об использовании земельного участка под МКД?
Ответ:В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решение об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, может быть принято только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ указано, что вышеуказанное решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен ст.ст. 44 - 48 ЖК РФ.
 
Вопрос 6: Кем осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков под МКД?
Ответ:Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (ст. 70 Земельного кодекса Российской Федерации").
Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в том числе, функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (постановление Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457).
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации.
 
Вопрос 7: Когда возникает право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом?
Ответ:Согласно ч. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу ст. 16 Федерального закона от 24.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведением государственного кадастрового учета в отношении него, а не с государственной регистрацией права такой собственности на земельный участок.
Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П и письме Федеральной нотариальной палаты от 15.04.2011 № 754/07-17.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 24.12.2004 № 189-ФЗ) с момента введения в действие ЖК РФ (постановление Пленума Верховного Суда № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010).
 
Вопрос 8: Возможно ли введение ограничения пользования придомовой территорией?
Ответ:Согласно п. 2 ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им.
Вместе с тем, в соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем, в том числе, доступность пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Необходимо учитывать, что данная норма касается только земельных участков, в установленном порядке включенных в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
 
Вопрос 9: Каков порядок перехода земельного участка по МКД в общую долевую собственность?
Ответ:В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П указано, что в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно:
- осуществление органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
- проведения государственного кадастрового учета в отношении земельного участка.
При этом ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
 
Вопрос 10: Кто вправе обратиться в уполномоченные органы для формирования земельного участка под МКД после введения в действие ЖК РФ?
Ответ:Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Следует отметить, что постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П часть 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ признана не соответствующей Конституции Российской Федерации (ч. 1 ст. 19, ч.ч. 1,2 ст. 35, ст. 36) в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В вышеуказанном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации указано, что впредь до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков.
Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
 
Вопрос 11: Каков порядок перехода в общую долевую собственность земельного участка под МКД, сформированного до введения в действие ЖК РФ?
Ответ:Согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
 
Вопрос 12: Кто осуществляет формирование земельного участка, на котором расположен МКД?
Ответ:Согласно ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
 
Вопрос 13: Правомерно ли взимание земельного налога с ТСЖ?
Ответ: Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит не ТСЖ, а собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Согласно ч. 1 ст. 388 и ч. 1 ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) объектом налогообложения является земельный участок, под которым согласно ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. А налогоплательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
В соответствии с ст. 392 и ч. 2 ст. 391 НК РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
К аналогичным выводам пришёл Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 23.07.2009 № 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", указавший, что судам необходимо исходить из того, что, по общему правилу, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.
ФАС Центрального округа постановил (постановление от 08.10.2010 № А35-1553/2010), что в силу ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению и права на земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, в силу закона переходят к собственникам помещений с момента формирования земельного участка или с момента приобретения права собственности на помещение в случае, если жилой дом расположен на сформированном земельном участке.
ФАС Центрального округа также отметил (повторив тем самым вывод ВАС в постановлении от 23.07.2009 № 54), что при разрешении вопроса о том, кто является плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (собственники жилых и нежилых помещений в этом доме или ТСЖ), необходимо учитывать, что факт создания ТСЖ сам по себе не означает, что названное товарищество становится плательщиком земельного налога вместо собственников жилых и нежилых помещений в данном доме.
Если ТСЖ и ЖСК, зарегистрированные в качестве юридических лиц, не являются правообладателями земельных участков, занятых многоквартирными домами (т.е. не имеют документов о соответствующем праве на землю), то данные организации не могут признаваться налогоплательщиками земельного налога.
Если товарищество (кооператив) является правообладателем отдельных жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном доме, то земельный налог уплачивается правообладателем в установленном ст. 392 Налогового кодекса Российской Федерации порядке пропорционально его доле в общей долевой собственности (письмо Министерства финансов Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 03-05-04-02/59).
 
Вопрос 14: Правомерно ли действия по установке забора вокруг МКД и как заставить убрать такой забор?
Ответ:Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
В соответствии со ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.
Пунктом 1 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случаях самовольного занятия земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом указанный собственник должен доказать какие его права и интересы нарушены расположением на земельном участке, необходимом для эксплуатации жилого дома, ограждения придомовой территории, каким нормам права размещение такого ограждения не соответствует.
В правоприменительной практике при рассмотрении вопросов, связанных с демонтажом ограждений, установленных вокруг МКД (или шлагбаумов на въезде), суды принимают во внимание следующие факторы:
- наличие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установке;
- наличие доказательств того, что спорное металлическое ограждение расположено за пределами границ земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, а также на территории земель общего пользования.
Кроме того, при принятии решения об установке ограждения вокруг МКД и/или шлагбаума при въезде на придомовую территорию необходимо учитывать, что подобные действия не должны приводить к ограничению пользования гражданами землями общего пользования, ограничения допуска экстренных (скорая медицинская помощь, МЧС, пожарная служба) и специализированных служб (аварийные бригады инженерных служб) на придомовую территорию.

Назад |  Версия для печати
 
Новости Федерации профсоюзов РТ
С Днем работников леса!

Уважаемые коллеги! Дорогие друзья! От имени Федерации профсоюзов Республики Татарстан и от себя лично поздравляю вас с профессиональным праздником – Днем работников леса!

Подробнее
13.09.2019
Новые методы для профобучения

Рабочая встреча Методсовета ФПРТ прошла сегодня в Большом зале казанского Дворца труда. На повестке дня значились вопросы, посвященные организации нового учебного 2019 - 2020 года.

Подробнее
12.09.2019
7 октября ФНПР потребует ограничить корпоративную алчность

Остановить корпоративную и банковскую алчность – с таким требованием ФНПР выведет своих активистов на митинги и пикеты 7 октября, во Всемирный день действий профсоюзов «За достойный труд!». Соответствующее постановление принято на заседании Исполкома ФНПР.

Подробнее
Профсоюзные Дни открытых дверей

Федерация профсоюзов Республики Татарстан с 30 сентября по 4 октября с 9.00 до 17.00 проводит «Дни открытых дверей». В рамках данного мероприятия граждане могут получить бесплатные консультации по вопросам трудового, пенсионного законодательства, законодательства по охране труда на личном приеме.

Подробнее
12.09.2019
УИЦ приглашает на семинар

Учебно-исследовательский центр Федерации профсоюзов РТ с 23 по 27 сентября проведет обучение для руководителей и специалистов, уполномоченных и членов комиссий по охране труда.

Подробнее
Подписка на «Новое слово» онлайн

Уважаемые коллеги! В период досрочной и основной подписных кампаний Почты России подписаться на газету Федерации профсоюзов РТ «Новое слово» можно онлайн прямо здесь.

Подробнее
11.09.2019
Заседание Кабинета Министров Республики Татарстан

Сегодня состоялось заседание Кабинета Министров Республики Татарстан, посвященное рассмотрению прогноза социально-экономического развития республики на 2020-2024 годы. В работе принял участие зампредседателя ФПРТ Марат Гафаров.

Подробнее
11.09.2019
Особое внимание – проблемам молодежи

10 сентября в Тетюшском муниципальном районе состоялось выездное расширенное заседание Президиума Татарстанской республиканской организации Профсоюза работников АПК РФ.

Подробнее
11.09.2019
Заседание рабочей группы Совета при полномочном представителе Президента РФ в ПФО

Вчера состоялось второе заседание рабочей группы Совета при полномочном представителе Президента РФ в ПФО, в котором принял участие зампредседателя ФПРТ Марат Гафаров.

Подробнее
11.09.2019
Визит коллег из Беларуси

С официальным визитом Республику Татарстан посетила делегация Белорусского профессионального союза работников государственных и других учреждений. Делегацию возглавил В.Н. Филимонов - председатель Минской областной организации.

Подробнее
10.09.2019
«КАМАЗ», завод – моя семья!

Герой этой публикации специалист завода двигателей, старейший член профсоюза Владимир Николаевич Мухопад. Практически 40 лет он работает на «КАМАЗе». Начинал в должности инженера-конструктора, сегодня является начальником бюро гарантийного обслуживания в отделе анализа качества и рекламаций Завода двигателей.

Подробнее
10.09.2019
О негарантированном пенсионном продукте

В СМИ появилась информация о том, что Минфин разработал новый законопроект c предварительным рабочим названием «О гарантированном пенсионном продукте».

Подробнее
10.09.2019
Обучение уполномоченных

На Казанском авиационном заводе им. С.П. Горбунова – филиале ПАО «Туполев» 6 сентября завершилось обучение и аттестация очередной группы из 20-ти уполномоченных (доверенных) лиц по охране труда, организованное профсоюзным комитетом завода.

Подробнее
09.09.2019
О крауд-проектах и QR-кодах

Одновременно со стартом учебного года в системе профсоюзного образования Федерации независимых профсоюзов России в Калининградской области, в г. Светлогорске прошел XII Всероссийский семинар-совещание по вопросам молодёжной политики ФНПР.

Подробнее
08.09.2019
С Днем финансиста!

Уважаемые работники и ветераны финансовой отрасли! От имени Федерации профсоюзов Республики Татарстан и от себя лично поздравляю вас с профессиональным праздником — Днем финансиста!

Подробнее
06.09.2019
Помогая "Дому родных сердец"

В Международный день благотворительности, который ежегодно, вот уже в седьмой раз отмечается 5 сентября, работники аппарата рескома Росхимпрофсоюза вместе с Молодёжным советом АО «КВАРТ» организовали поездку в Лаишевский детский дом для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Подробнее
06.09.2019
Профсоюзный интеллект-форум пройдет в Сочи

Профсоюзный всероссийский интеллект-форум «Профсоюзы. XXI век. Новая реальность: возможности и риски» проводит газета «Солидарность». Первое в истории российских профсоюзов мероприятие подобного уровня пройдет 10–11 октября в Сочи в отеле SeaGalaxy Hotel Congress & SPA, расположенном на побережье Черного моря.

Подробнее
06.09.2019
Прививка морем

Санаторно-курортные путевки для сотрудников АО «Казанское ОКБ «Союз» - самый востребованный вид отдыха. Во время поездок к морю или на полезные источники работники не только отдыхают, но и получают профилактическое и медицинское лечение, восстанавливают здоровье, иммунитет. Этим летом на море отдохнули более 20 сотрудников с детьми.

Подробнее
05.09.2019
Женщины-депутаты Госсовета встретились с трудовыми коллективами Кукмора

Председатель Федерации профсоюзов РТ, депутат Государственного совета РТ Елена Кузьмичева приняла участие во встрече с женским активом и профсоюзными лидерами Кукморского района.

Подробнее
Все новости


Copyright by Федерация профсоюзов Республики Татарстан 2007-2019
420012, г. Казань, ул. Муштари, д. 9, E-mail: official@proftat.ru, official16@yandex.ru